Konut Alırken Aman Dikkat!

'Ekonomi Ve Borsa' forumunda NeslisH tarafından 26 Eylül 2008 tarihinde açılan konu

  1. NeslisH

    NeslisH Özel Üye

    Sponsorlu Bağlantılar
    Konut Alırken Aman Dikkat! konusu Bodrum'da yaşanan tapu krizi, maketten ev alanların karşılaşabileceği riskleri bir kez daha gözler önüne serdi. Uzmanlara göre, maket üzerinde bile olsa, kat irtifak tapusu çıkmış bir ev satın almak gerekiyor.

    Geçen hafta patlak veren Bodrum'daki tapu krizi yine maketten satışların taşıdığı riskleri gündeme getirdi. Bodrum'da maketten villa satışı yapan bir şirketin, kat irtifak tapuları bile çıkmamış projesinin arsasını teminat olarak gösterip bankalardan aldığı krediyi ödeyememesi üzerine mağdur duruma düşen villa sahiplerinin durumu, yüzlerce konut projesinde çıkması muhtemel sorunları gözler önüne serdi.

    Maketten satışların her zaman suiistimale açık olduğunu, kötü niyet olmasa bile ekonomik gelişmelerden kolay etkilenebilecek bir sistem olduğunu belirten uzmanlar, tüketiciyi bu riskleri her zaman göz önüne almaları konusunda uyarıyor.

    Uzmanlara göre, maket üzerinden ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, projenin tapu kayıtlarının incelenmesi ve imar durumunun araştırılması. Bu noktada kat irtifak tapusu çıkmış bir konut almak en doğrusu. Çünkü bu yolla alıcının tapuya şerh koydurması ve sonradan gerçekleşecek bazı risklerin önüne geçmesi mümkün. Bununla ilgili olarak bir yasal düzenleme bulunmuyor ama uzmanlar sadece kat irtifak tapusu bulunan konutların satışına izin verilmesinin sorunu büyük ölçüde çözebileceğini düşünüyor.

    BAZI RİSKLERİ GÖRMEK ZOR

    Uzmanların, özellikle konunun finans uzmanlarının öne sürdüğü ikinci bir çözüm önerisi de 'emanetçi banka' sistemi... Bazı risklerin sıradan vatandaşlar tarafından öngörülemeyeceğini hatırlatan finansçılar, bu konuda çeşitli tedbirler alınması gerektiğini belirtiyor. Finansçılar, maketten satılan konutların bedelinin, direkt olarak müteahhit firmaya değil bir emanetçi bankaya verilmesini, paranın tapu tesliminden itibaren müteahhit şirkete aktarılmasını daha doğru buluyor.

    Cansel Turgut Yazıcı - REAG Türkiye Genel Müdürü

    ‘SATIŞTA KAT İRTİFAKI TAPUSU ŞARTI ARANSIN’

    Öncelikle maketten ev almanın kötü sonuçlarının olabileceği konusunda tüketicilerin uyarılması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü maketten ev alan herkes aslında bir sözleşme ile mülk ediniyor. Sözleşme tapuyla kesinlikle eş değer bir kavram olmadığı gibi yasal olarak yakınında bile geçmiyor. Sözleşme ile bir mülk aldığınızı sandığınızda, sanılanın aksine aslında mülk almış olmuyor, yapımcı şirketle bir adi sözleşme imzalamış oluyorsunuz.

    Satış vaadi sözleşmesi kat irtifakı kurulup tapuya şerh edilmedikçe tüketici için kapsamlı bir anlam ifade edemiyor. Medeni kanunumuza göre tapuda yapılmayan hiçbir satış-sözleşme işlemi tam olarak tüketiciyi koruyamıyor. Maketten bile olsa mülk satışlarında kat irtifakı tapusu olmadan devir yapılmasını engellemek gerekiyor. Kat irtifakı kurmak için mülkün bitmiş olması gerekmiyor. Bu konuda firmaların kat irtifakı kurmadan mülk satmasına yasal engel getirilmesi konuyu kökten çözecektir.

    İsmet Ergül - Aktürk Yapı Endüstrisi Genel Müdürü

    ‘SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPIP TAPUYA ŞERH KOYULMALI’

    Maketten konut satın alacak tüketicilerin mutlaka yapımcı firmayı araştırması gerekiyor. Rüştünü ispatlamamış veya geçmişi olmayan yapımcıdan alım yapan binlerce mağdur bulunuyor. Bunun yanı sıra, tamamlanmamış konut alacak olan tüketiciler mutlaka yaptıkları sözleşmeyi okumalı ve bir uzmana inceletmelidirler. Evin bedelinin tamamı ödendi ise tapu alınmalıdır, borç kalıyor ise yapımcının ipotek koyularak tapu istenmelidir. Ayrıca ipotek masrafından kaçınılmamalıdır. Tüketiciler tapu alamıyorsa, noter masrafından da kaçınmayıp satış vaadi sözleşmesi yapıp bunu da tapuya şerh ettirmelidir. Ayrıca, alınan tapunun cinsinin bilinmesi de büyük önem taşıyor. Konut tapuları ortak, kat irtifaklı ve kat mülkiyetli olmak üzere üç çeşittir. Kat mülkiyetli tapu daha avantajlıdır, yoksa mutlaka kat irtifaklı tapu olmalıdır.

    Nazmi Durbakayım - Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı

    ‘YAPIMCI FİRMA GÜVENİLİR OLMALIDIR’

    Konut alırken mutlaka hukukun öngördüğü tüm tedbirler alınmalıdır. Ancak, asıl önemli olan yapımcı firmadır. Maketten konut satışında projeyi gerçekleştirecek müteahhidin belediyeden alacağı tapu nüshası ve noterden tasdikli kat irtifakı listesini tapu dairesine götürmesidir. Tapu dairesiyse listeyle belediyenin tapu nüshasını inceler. Belgenin doğruluğunu teyit ettikten sonra ‘hisseli arsa tapularını’ çıkarır. Böylece konut sahibi olmak isteyen tüketici, maket üzerinden hayali bir yer değil, kat irtifak tapusu olan somut bir dairenin sahibi olur. Tüketici müteahhit ile mutlaka satış sözleşmesini de imzalamalı. Ayrıca satış sözleşmesine, müteahhidin satış sonrası kat irtifak tapusuna koyacağı muhtemel ipotek veya devri gibi durumlarda tüketiciye yüklü miktarda tazminat ödeyeceği gibi cezai müeyyideler yazılmalı. Sözleşmenin güçlendirilmesi için bir diğer enstrüman ise banka teminat mektubudur. Müteahhit, bankadan aldığı teminat mektubunu alıcıya verir. Ayrıca senet verilebilir. Veya bir başka mülküne ipotek koydurabilir.

    Uğur Dumankaya - Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi

    ‘NOTER TASDİKLİ SÖZLEŞME YAPILMALI’

    Konut sektörü diğer sektörlerden farklı bir yapıya sahiptir. Ürünün geliştirme aşamasından alıcısına teslim edilene kadar geçen uzun bir süreci vardır. Proje geliştirilip yasal süreçler tamamlandığı zaman lansmanı gerçekleştiriliyor. Bu süreçte, konutların satışları da lansman dönemi öncesinden maket hazır olunca başlıyor. Konut almaya karar veren alıcılar araştırmalarını tamamladıktan sonra maket üzerinden alımlarını yapıyorlar. Burada tamamen güven unsuru ön plana çıkıyor. Bu aşamada, konut alıcılarının marka değeri yüksek olan firmaları tercih etmeleri büyük önem kazanıyor. Her türlü taahhüdün yerine getirilmesi, konut alıcıların sıkıntı yaşamamaları açısından çok önemli. Konut alımında banka kredisi kullandıran firmalar bankalarla yapmış olduğu anlaşmalarda gerekli teminatları yerine getiriyorlar.

    Koray Kaya - TEB Bireysel ve İşletme Kredileri Direktörü

    'BAĞLI KREDİ ALANLAR BANKAYA GİDEBİLİR'

    Eğer bir banka, müteahhidiyle yaptığı anlaşma çerçevesinde bir konut projesinden ev alanlara mortgage kredisi sağlıyorsa mortgage yasasına göre o bankanın ev tesliminden itibaren 1 yıla kadar sorumluluğu vardır. Bu bir yıl müteahhidin ev sahiplerine evi teslim ederken imzalatması gereken belgenin imza tarihinden itibaren başlar. Bu olayda ev sahipleri bağlı kredi bir söz konusuysa ve evi teslim aldıklarına dair bir belge imzalamadılarsa krediyle ev alanlar, olayın üzerinden 3 yıl geçmesine rağmen kredi alan bankanın sorumluluğunu yerine getirmesini talep edebilirler. Ancak münferit olarak kullanılan banka kredilerinde bankanın böyle bir sorumluluğu yoktur.

    Bahadır Teker - İstanbul Capital Genel Müdürü ve ortağı

    'MAKETTEN SATIŞA DAHA FAZLA KAFA YORMALIYIZ'

    Bu olay bize maketten ev satışlarında bir emanetçi banka sistemi kurmak konusunda daha fazla kafa yormamız gerektiğini gösteriyor. Sektör içinde uzun süredir tartışılan ama hayata geçirilemeyen bu sistem, maketten satışlarda müşterinin ödediği para direkt olarak müteahhide değil bir emanetçi bankaya verilmesini, para ev ve tapu tesliminden sonra müteahhide ödenmesini öngörüyor.

    Maketten konut alırken bu tür riskler he zaman göz önüne alınmalı. Çünkü maketten satış gibi işlemler her zaman kötü niyete açık işlemlerdir. Kötü niyet olmasa bile en ufak bir terslikte proje bitmeyebilir, tüketici mağdur olabilir. Ancak bazı riskler sıradan vatandaşların öngörebileceği riskler değil. Bakın bu olayda projeden ev almak isteyenler evlerini alırken arsa üzerinde bir ipotek olup olmadığını araştırmışlar ancak kat irtifakı kurulmadığı için bütün işlemler arsa üzerinden gerçekleştirilmiş, arsa kredi karşılığı teminat olarak gösterilip ipotek edilmiş.

    Milliyet
     

Bu Sayfayı Paylaş